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マンション売却で絶対に失敗しない~高く売るための成功法則

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マンションの売却なんて、一生にそう何度も経験するものではありません。

ほとんど経験のないことを実行するときには、誰でも不安になるものです。

特にマンションの売却となると、大きな額のお金が絡むだけに、本当に相場以上の値段で売れるのか、不動産業者に騙されるのではないか、などと心配のネタはつきません。

しかし、そんな不安だらけのマンション売却であるにもかかわらず、その不安や経験不足を解消するための情報収集をする人はあまりいません。

マンションを買うときには、ネットや書籍などから多くの情報を取得することが出来ますし、多くの人はそういた情報をもとに慎重に行動を起こすはずです。

ところが、マンションを売るケースにおいては、ネットや書籍などからの情報が非常に少ないこともあり、ほとんどの人が何の予備知識もなしに不動産屋にいわれるままに行動に移してしまったりします。

ここでは、これからマンションの売却という人生における大きなイベントを計画している人に向けて、絶対に失敗しないマンション売却の成功法則を分かりやすく解説していきたいと思います。

マンションの売却価格というのはどのように決まるのか?

マンションを売ると決めたときに、最初にぶつかる疑問が「そもそもいくらで売れるのだろうか」という点だと思います。

自分の希望する値段で売れればそれにこしたことはないのですが、どんなに自分がその値段で売りたいと思っても、買い手がつかないことにはどうにもなりません。

中古マンションには相場という物があり、基本的にはその相場に従って値段をつけることになります。

基本は不動産屋さんと相談して決める

もちろん、自分で相場を調査するなどということは必要ありません。

不動産屋さんに査定をしてもらえばいいのです。

そして、その査定額をもとに、不動産屋さんと相談しながらあなたのマンションの売却価格を決めていくわけです。
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不動産屋さんは、あなたのマンションと似たような過去の事例をもとに査定額を出すことになりますが、なかには事例が少ない場合もあります。

仮に事例が1つしかなかった場合、それを参考にあなたのマンションの売却価格を決めるというは少し乱暴すぎます。

なぜなら、そのマンションが売りに出された背景までは、事例からは読み取れないからです。

マンション売却の背景はいろいろ

ある程度の強気の値段をつけて、売れるまでじっと待ったケースと、なんらかの事情があって価格はともかく急いでマンションを売却しなければならなくなったケースでは、事例の意味合いがまったく異なります。

そういう意味においては、実際にマンションを売りに出す値段に関しては、不動産屋さんの腕の見せ所でもあるわけです。

また、住宅ローンの残高の関係上、どうしてもこの値段で売らなければならないというケースもあるかも知れません。

そういったケースで、それが明らかに相場よりも高いということであれば、不動産屋さんと相談しながら長期戦略をたてていくことになります。

このように、マンションの査定というのは、さまざまな事情が背景にあるために、単純に決められないというのが実情です。

あらかじめ決めておかなければならない目安の金額

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不動産屋さんとマンションの売り値を決めるときに、いくつかの目安を決めることになります。

あなたがなんとかこの価格で売りたいという「最高価格」、ほぼこの価格なら売れるであろうと思われる「妥当な価格」、そしてこれ以上は下げられないという「最低価格」を決めることになります。

たとえば、あなたが自分のマンションを3200万円で売りたいと希望したとします。

それに対して、この価格であればほぼ売れるに違いないと思われる価格が3000万円だとします。

さらにこの2つの価格に加えて、これ以上安く売ったのでは住宅ローンなどの関係上マンションを売却する意味がなくなってしまうという最低価格を決めます。

この最低価格が2700万円だとすると、あなたが売りたいと思う3200万円と、ほぼ売れるであろう3000万円と合わせて、合計3つの価格が決まるわけです。

これらの目安となる価格をもとに、不動産屋さんと相談しながら、実際にマンションを売る値段を決めていくことになるわけです。

あなたの売りたい事情に合わせて価格を決める

もしあなたが、何らかの事情があって今すぐマンションを売却しなければならなくなったとうケースでは、2700万円を切らない範囲で、なるべく早く売れる安い値段設定をしなければならなくなります。

それに対して、あまり売り急いでいないということあれば、自分が売りたい価格である3200万円でじっくりと売れるまで待つという戦略でもいいわけです。

ただし、マンションというのは、その価格で購入してもいいという人があらわれて、初めて売買が成立するわけですから、どんなに自分が売りたいと思う価格であってもそもそも売れなければ意味がありません。

その場合には「いついつまでに売れなかったら少し価格を下げて様子をみよう」という計画を不動産屋と相談しながら決めるわけです。

そのようにして、自分がどこまで待てるかという点と、どこまで下げられるかという点を加味しながら、不動産屋さんと二人三脚でマンションを売るための価格を決めていくことになります。

マンションを売るときにはどんな費用がかかるのか

マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。

売った金額がそのまま自分に入ってくるわけではありませんので、売却価格を決める際には、あらかじめ必要になる費用を考慮しておかなければなりません。
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マンション売却に際に売り主に発生する費用として、以下の4つを知っておく必要があります。

●印紙税
●司法書士の費用
●不動産屋への仲介定数料
●譲渡所得税

売買契約書を作成の際に必要になる印紙税

まず印紙税ですが、これは「経済取引などに関連して作成される文書に課税される税金」ということになります。

マンションを売却する際にも、売買契約書を作成することになりますので、印紙税が発生することになるわけです。

この印紙税は、売買契約書に記載されている金額によって課税額も変わってきます。

マンションを売買する金額が1000万円を超えて5000万円以下である場合には、平成28年現在で10,000円の印紙税が発生することになります。

これが5000万円を超えて1億円以下のマンションの売買契約であれば、30,000円に跳ね上がります。

マンションの売買契約というのは、売り主と買主それぞれが1部ずつを保管するのが一般的です。

売り主と買主がそれぞれの売買契約書に印紙を貼ることになりますが、多くの場合は不動産屋さんが用意してくれていますので、自分で実際に印紙を買って持っていく必要はありません。

もちろん、その印紙の代金は不動産屋さんに現金で支払わなければなりません。

司法書士に支払うべき費用

マンション売却にともなうさまざまな書類の作成は、基本的に法的な書類作成のプロである司法書士に依頼をすることになります。

実は、この司法書士の費用に関しては、地域によって売り主と買主の負担割合に多少の違いがあるようです。

抵当権抹消や住所変更登記などの費用はどの地域であっても例外なく売り主の負担となりますが、それ以外の書類作成費用を買主が負担するという地域もあるようです。

仮にすべての書類を売り主が作成することになった場合でも、司法書士に支払う金額は5万円前後ですので、マンションの売買金額から考えたらそれほど大きな金額ではありません。

もちろん、書類作成費用を買主が負担する地域であれば、売り主の負担はそこからさらに減ることになります。

不動産屋さんに支払う仲介手数料

マンション売却において、一番負担の大きいのがこの仲介手数料です。

「仲介手数料は売却価格の3%」などと覚えている人もいるかも知れませんが、厳密には正しくありません。

正しくは、消費税を含めないマンションの売買額に3.24%をかけて、さらに64,800円をプラスした金額ということになります。

たとえば、消費税を含めないマンションの売却額が2,500万円だったとします。

その場合の仲介手数料は、2,500万円×0.0324×64,800円=874,800円ということになります。

ちょっと高いような感じを受けるかも知れませんが、あなたのマンションを売るために不動産屋さんが広告費などを使って骨を折ってくれた結果に対しての報酬ですので、これは仕方のない数字だと考えましょう。
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ただし、このマンションの売却額に対して3.24%+6.4800円というかけ率は、必ずしもこの割合でなければならないということではありません。

これはあくまで宅地建物取引業法で決められた上限の数字ですので、不動産屋さんが2.5%とか2%に下げることは問題ありません。

実際に、仲介手数料を下げてくれる不動産屋さんもいるようです。

ただ、不動産屋さんが自主的に下げてくれた場合は別ですが、こちらから手数料を下げることを要求したりするのは、あまりお勧めしません

不動産屋さんのテンションを下げてしまうことで、なかなかマンションが売れなくなってしまったのでは、本末転倒ということになってしまいます。

不動産屋さんに気持ちよく仕事をしていただいて、少しでも高くマンションを売ってもらった方が得策といえます。

売却して利益が出た場合に支払う譲渡所得税

マンションを売却したときに、譲渡所得税というものが発生することがあります。

これは、マンションを売却することによって利益が出たときにのみ納税義務が発生します。

計算方法は「譲渡額-取得額-譲渡費用-特別控除=課税額」となります。

ただし、よほどの高額なマンションを売却した場合でない限り、譲渡所得税を課税されることはないと思っていいでしょう。

なぜなら、特別控除が3000万円あるからです。

そのため、上記の計算式に当てはめてみると、ほとんどのマンション売却では課税額がマイナスとなってしまうので、税金を納める必要がないということになります。

住んだままマンションを売ることは可能でしょうか?

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マンションを売却する際には、内覧のために興味のある人が頻繁に部屋を訪問することが予想されます。

そのため、実際に住んだままマンションを売ることは可能なのか不安になる人もいるかと思いますが、結論からさきに行ってしまいますと、マンションは住んだままでも売れます。

確かに空き家にした状態であれば、内覧者があらわれてもすべてを不動産屋さんにまかせて、あとは買い手がつくのを待つだけなので気楽なのは確かです。

しかし、いつ売れるのかまったくわかない状態でマンションを空き家にするというのもなかなか勇気のいることです。

売り出す価格によっては、売れるのが1年先とか2年先になる可能性だってあるわけです。

もし住宅ローンが残っていたりすれば、買い手が見つかるまでの間ずっとそれを支払い続けなければなりません。

そういった事情もあり、実際には、住んだままマンションを売りに出す人の方が多いようです。

住んだまま売るときの内覧はどうしたらいいのか

住んだままマンションを売却するにあたって一番ネックになるのが、購入希望者の内覧です。

実際に部屋の中には、いま住んでいる状態のままの家財道具などがありますから、防犯上も不動産屋さんに鍵を預けてすべてをお任せにするというわけにはいかないと思います。

そのため、住んだままマンションを売りにだして内覧希望者があらわれたときには、不動産屋さんから売り主に対して予定を確認するための連絡が入ります。

「○月○日の○時ころにお伺いしたいのですが」という連絡が入ることもあれば「いますぐそちらにお伺いしてもよろしいでしょうか」というような連絡が入ることもあります。

あらかじめ日時を決めての内覧であれば問題はありませんが、いますぐ部屋をみたいという内覧希望者があらわれた時にはどうすればいいのでしょうか?
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基本的には、マンションが売れるかも知れないチャンスなのですから、急な連絡ではあっても特に予定が入っていなければ、内覧をしてもらうべきです。

不動産屋さんというのは、マンションの購入希望者があらわれた場合、その人の条件に合った物件をいくつか案内することになります。

内覧をせずにマンションを購入する人はまずいませんから、そのとき不動産屋さんとまわって気に入った物件があれば、そちらと契約を進めてしまうかも知れません。

つまり、せっかくの内覧希望者を受け入れることが出来ないと、機会損失ということになりかねないのです。

ですから、現在来客中であるなどの特別な理由がないのであれば、積極的に内覧をしてもらうようにしましょう。

また、住んだままの状態で内覧をしてもらうわけですから、あなたの生活空間をそのまま見てもらうことになります。

もし部屋が散らかっていたりすれば、当然ながら内覧に来た人の印象も悪くなるでしょう。

そういう意味では、住んだままマンションを売るときめたときから、いつ内覧者があらわれてもいいように、整理整頓や掃除が行き届いた状態にしておくことが重要だといえるでしょう。

また、せっかくの内覧者があらわれたにもかかわらず、不動産屋さんから連絡があったときに電話に出ることが出来なくては困ります。

そのため、不動産屋さんに教える連絡先は、自分がいつも持ち歩いている携帯電話などにしておくことが大切です。

マンションを売るためには、とにかく内覧希望者を逃がさないという心構えが大切です。

以上のようなことにしっかりと気をつけてさえいれば、住んだままでもマンションを売却することは十分可能だということがお分かりいただけたかと思います。

マンション売却で失敗しない不動産業者の選び方

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マンションの売却をするにあたって、良い不動産屋さんと巡り合えるかどうかはとても重要だと言えます。

マンションの売却は大きな金額がからむ契約をすることになるので、うっかり悪徳不動産業者に騙されてしまったのでは大変です。

しっかりと、良い不動産屋さんを見極める知識も、マンション売却においては大切になります。

宅建免許の番号から知ることが出来る不動産屋さんの情報

マンションの売却を委託する不動産屋さんを選ぶにあたっては、その業者がどれだけ長い間営業を続けているのかという部分も重要な要因です。

もちろん、歴史の浅い不動産屋さんの中にも良心的で実力のあるところもありますが、少なくとも長い間営業を続けている、いわゆる古い不動産屋さんの方が、安心感があるのは事実です。

なぜなら、悪質な営業を続けていれば必ず悪いうわさが立ち、その地域で営業を続けていくのが困難になるからです。

古くからその地域でずっと営業を続けている業者であれば、少なくとも悪質な不動産屋さんである可能性は低くなるわけです。

それでは、あなたのマンション売却を託す業者がどれだけの期間営業を続けているのかを知るにはどうすればいいのでしょうか?

実は、宅建免許の番号を確認することで、その業者がどれくらいの期間営業を続けているのかを知ることが出来るのです。

宅建免許の番号は以下のようになっています。

「○○県知事(5)第8593号」

注目するのは、この番号の(5)の部分です。

宅建の免許は5年ごとに更新が義務付けられており(かつては3年ごとでした)、更新の回数がこのカッコの中の数字になるわけです。

つまり、営業期間の長い不動産屋さんほど、このカッコの中の数字が大きくなるというわけです。

もし免許番号のカッコの部分が(1)となっている不動産屋さんであれば、まだ営業を始めて5年以内の業者であると判断できるわけです。

大手の方がたくさんの情報を持っているから有利?

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不動産屋さんといっても、全国展開をしているような大手から、地元で細々と営業を続けているような小さな業者まで、さまざまです。

かつては、大手の業者の方が多くの情報を持っているので、マンションを売却するにあたっても有利なことが多かったようです。

ところが、最近はそうとも言えなくなりました。

なぜなら「レインズ」というシステムによって、大手であっても小さな不動産屋さんであっても、情報の量に違いはなくなりつつあるからです。

また、かつては僻地にある不動産屋さんよりも、駅前などの多くの人が訪れる業者の方が情報の量からいって圧倒的に有利だといわれていました。

しかし、この「レインズ」によって、不動産屋さんの立地による情報量の差がなくなっているのです。

これからマンションを売却する予定のあなたは、この「レインズ」の仕組みにをしっかりと頭に入れておくようにするといいでしょう。

不動産屋さんを訪問する前に知っておきたいレインズのしくみ

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マンションの売却をするにあたって、現在の不動産流通の中心となるレインズというしくみを知っておく必要があります。

レインズというのは、全国の4つの公益法人が運営を行っている不動産物件の情報交換を行うためのコンピューターネットワークシステムのことです。

1990年から始まったこのレインズですが、いまや大手の業者から地元の個人経営の業者まで、ほぼすべての不動産屋さんが加盟しているといっていいでしょう。

全国の不動産屋さんが、そこに登録されている物件をすべて共有できるのですから、会社の規模によって取り扱う物件の量に差が出るということがありません。

つまり、あなたが売却したいと思っているマンションは、直接仲介の依頼をする業者だけではなく、レインズに加盟しているすべての業者がパソコンの端末をたたくことで、その情報を簡単に得ることが出来るわけです。

そのため、大手の業者の方が、情報量が多いので物件の売買に有利であるという理屈は、現在では成り立たなくなっているのです。

ただ、マンションを人に知られずにこっそり売却したいと思っているような人の場合、レインズに登録することで、自分のマンションが売りに出されているという情報が拡散してしまうのはむしろ困るかも知れません。

そういった場合でも、レインズでは「広告の制限」をつけることが可能になっています。

レインズのメリットを生かしながらも、広告の制限をかけることによって、必要以上の情報の拡散を防ぐことが出来るわけです。

マンション売却のために不動産屋さんを選ぶ際には、このレインズのしくみによってどの業者であっても情報の流通量には違いがないということを知っておくといいでしょう。

マンション売却が得意な業者と苦手な業者があります

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不動産業者と一口にいっても、さまざまなビジネス形態があります。

新築の一戸建てやマンションの販売などを主に手掛けるところもあれば、デベロッパーと呼ばれる大規模な開発などを主に手掛けるような不動産屋さんもいます。

あるいは、大家さんとしてアパートやマンションの賃貸を主に手掛けているところもありますし、仲介をメインの業務として行っている不動産屋さんもあります。

これからマンションの売却をしようと思っている方であれば、当然ながら仲介を主な業務としている不動産屋さんを選ぶ必要があります。

しかし、仲介を主な業務としている不動産屋さんであっても、それぞれに得意分野があります。

賃貸の仲介が得意な業者もいれば、売買の仲介が得意な業者もいます。

あるいは商業用不動産の仲介が得意だったり、倉庫物件の仲介が得意だというような不動産屋さんもいます。

いまこの記事を読まれているあなたが訪問しなければならないのは「マンション売却の仲介が得意な不動産屋さん」ということになります。

近所に不動産屋さんがあるからそこにお願いしようと思っても、そこの得意分野が倉庫物件の仲介だとうこともあり得ます。

もちろん、不動産業の免許はどのような業務を扱っている業者であっても同じですから、倉庫物件の仲介が得な業者がマンション売却の仲介を行っても何ら問題ないわけです。

しかし、餅は餅屋ということわざもあるくらいですから、専門外の業務をお任せしても、あまりいい結果は期待できないということになります。

あなたが少しでも高くマンションを売却したいと考えているならば、まずは「マンションの売却が得意な不動産屋さん」を見つけることが先決となります。

不動産屋さんの得意分野を見極める方法とは?

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あなたの街にもたくさんの不動産屋さんがあることでしょう。

その中から、マンション売却の得意な不動産屋さんを見つけるにはどうしたらいいのでしょうか?

看板に「マンション売却専門」などと書かれていれば分かりやすいのですが、なかなかそのような不動産屋さんはお目にかかれません。

それでは電話で「マンションを売却したいのですが」と、問い合わせをしてみればいいのでしょうか?

そのような問い合わせをすれば、よほどマンション売却が苦手な業者ではない限り仕事を引き受けてくれるでしょう。

賃貸案件がメインの業者であっても、不動産業の免許があればマンション売買も取り扱うことは出来るので、利益につながる可能性の高い電話をみすみす逃すことはしないはずです。

しかし、それでは本当にマンションの売却が得意な不動産屋さんかどうかは見分けがつきません。

折り込みチラシをチェックしてみましょう

もしあなたが新聞を購読しているのであれば、不動産業者の折り込みチラシをまめにチェックしてみるといいでしょう。

そのチラシの内容が、賃貸案件を紹介しているものなのか、マンションの売却案件を紹介しているものなのかを確認してみればいいのです。

チラシの大部分がマンション売却案件を紹介しているような業者であれば、ほぼ間違いなくそれがその業者の得意分野だということが分かるはずです。

チラシの大部分に賃貸物件を紹介している業者は、マンション売買の仲介には慣れていない可能性もあるので、除外したほうが無難でしょう。

実際の店頭に張り出されている広告を見る

あなたの地域にいる不動産屋さんがすべて新聞に折り込みチラシを入れるわけではありませんので、それだけで判断できる業者の数は限られてしまいます。

そのため、実際に不動産屋さんまで足を運んで、店頭に貼り出されている広告がどのようなものなのかを確認するというのもマンション売却が得意な業者を見つけるには有効な方法です。

貼りだされている広告が、賃貸案件が中心のところだとマンション売買の仲介はあまり得意ではない可能性がありますので、避けた方がいいかも知れません。

店頭の場合は、その業者が一番の得意とする案件を一番目立つところに掲載するはずですので、そこに掲載されている広告がマンションの売却案件であれば、かなり期待をしてもいいかも知れません。

ホームページでマンション売却が得意かどうかを判断

tokuimikiwame-1不動産屋さんのホームページも、その会社の得意分野を知る手がかりとしては有力な媒体となります。

マンションの売却が得意かどうかは、チラシの場合や店頭の場合と同じように判断すればいいと思います。

もちろんホームページを持たない不動産屋さんもいると思いますが、ネット全盛のご時世にホームページすら持たないような業者は、マンション売却が得意かどうかという以前の問題になりますので、あまりお勧めは出来ません。

近隣の不動産屋さんを探すのであれば「地域名+マンション売却」などで、検索をかけてみるといいでしょう。

このとき注意をしなければならないのは、上位表示をしている業者が優良な業者ではないということです。

あまりインターネットのことを知らない人だと、1番上に出てくる不動産屋さんが一番いい会社だと勘違いをするかもしれませんが、そうとは限りません。

全国展開をしていて、大規模なホームページを持っているような大手の不動産屋さんばかりが上位に出てることが多いので、しっかりと2ページ3ページ目まで見たうえで、マンション売却が得意な不動産屋さんを探すことが大切です。

マンション売却は担当者で成否が決まる

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マンションを少しでも良い条件で高く売却するためには、マンション売却が得意な不動産屋さんを探すということが大切だということはお分かりいただけたと思いますが、実はそれにもまして不動産屋さんの担当者選びもとても重要になります。

あなたのマンションの売却に関して、親身になって相談に乗ってくれる担当者がいればこそ、いい条件で話がまとまるのです。

それでは、どこの不動産屋さんにどんな担当者がいるのかを知るにはどうすればいいのでしょうか?

不動産屋さんを1軒ずつ回って確認をするなどということは現実的ではありませんので、手間暇をかけずに良い担当者のいる不動産屋さんかどうかを見極めなければいけません。

まずは電話をマンションの売却額を聞いてみる

あなたのマンション売却に関して親身になって相談に乗ってくれる担当者を探すには、まず電話をしてみることです。

そして、その担当者に質問をすることで、優秀な担当者かどうかの資質を判断するようにしましょう。

質問の内容としては
「○○市の○○マンションを売却しようと思っています。広さは○○ぐらいですが、どれくらいの金額で売れるでしょうか?」
というような、ごく一般的な質問でいいと思います。

このとき、
「ああ、あそこですね。あのマンションでその広さならなら○○○万円くらいですね」
などと、ほぼ即答で金額を行ってくるような担当者だと要注意です。

なぜなら、マンションの売却価格というのは、売り主の状況によって大きく変わって来るからです。

つまり、何らかの事情があって急いで売りたい場合と、すぐに売る必要はないのである程度の自分が納得する金額で売却したい場合では、マンションの売却額は大きく変わってくる可能性があります。

その担当者の方が「○○○万円くらいですね」といったその金額は、どんな状況で売却されたときの事例を参考にしているのかが分からないからです。

マンションの売却価格というのは、定価という物がありませんので、同じマンションであっても、売り主が置かれている立場によって大きく変わるわけです。

その担当者が「○○○万円くらいですねと答えた背景には、マンション売却にかかわった経験があまりなく、過去に売れた事例だけを見て適当に答えた可能性があります。

あるいは、おおよその値段を知りたいというお客様に対して、サービスのつもりで即答したのかも知れませんが、マンション売却に精通している担当者であれば、お客様にヒヤリングもせずに安易に売却額をいうことはしないはずです。

マンションの売却額を即答してくれたから優秀な担当者だと勘違いしないように、十分に注意をするようにしましょう。

空気の読めない担当者は避ける

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あなたが電話をしたときに、電話に出るなりこちらの話も聞かずに自社のキャンペーンなどについて話すような不動産屋の担当者も要注意です。

こちらがマンション売却の件で電話をしているのに、その要件も聞かずに
「はい!ただいま秋の分譲フェアーを開催中の○○不動産です!」
みたいな感じの受け答えをされたらどう思いますか?

マンションを売ろうとしている人の電話に出て、話も聞かずに分譲フェアーの宣伝をするなどというのは非常識であるといえます。

実際にそのような受け答えで出る担当者も少なくないのですが、そういった受け答えにまったく意味がないどころか逆効果であるということに気がつかないおそまつな人物ということがいえるでしょう。

電話を受けたら、その電話をしてきた人の要件を聞くというのは小学生でも分かることです。

フェアー開催中で自分のノルマを達成したい気持ちも分からなくもないですが、人の心理を理解できない、今風にいえば「空気の読めない」担当者ということがいえます。

空気の読めない人に、自分の大切なマンションの売却をお願いすることはできません。

電話をかけたときに、「はい!○○不動産でございます」と普通に受けたえをしてくれる担当者を選ぶようにしましょう。

不動産屋さんと媒介契約をするときに注意すべきこと

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自分のマンション売却をお願いするにふさわしい不動産屋さんが見つかったら、いよいよ媒介契約を結ぶことになります。

不動産屋さんとマンションの媒介契約をするにあたっては、媒介契約書というものを作成する必要があります。

この媒介契約書には「どのマンションをどこの不動産屋さんに依頼をするのか」「売却する金額はいくらか」「いつからいつまでの期間売却を依頼するのか」「依頼を受けた不動産業者はどのような方法で売却活動をするのか」「売却が決まった時に支払う手数料とその支払い時期」などが記載されることになります。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、この中から自分の望む契約方法を選ぶ必要があります。

一般媒介契約

一般媒介契約というのは、1社の不動産屋さんにマンションの売却を専任でお任せするのではなく、他も含めて複数の業者に依頼をする場合の契約方法です。

また、一般媒介契約の場合、自分が直接マンションの購入者を見つけた場合には、不動産屋さんを通さずに買主と直接売買契約をすることが出来ます。

専任媒介契約

専任媒介契約の場合は、一般媒介契約の場合と異なり、その不動産屋さんと専任契約をむすぶことになります。

そのため、他の不動産屋さんと並行して契約をすることは出来ないという縛りがあります。

ただし、自分でマンションの買主を見つけた場合には、一般媒介契約と同様に直接買主と売買契約を結ぶことが出来ますので、その場合には手数料を節約することができます。

専属専任媒介契約

この専属専任媒介契約というのは、専任媒介契約と同様に契約をした不動産屋さん1社のみとの契約になり、他の業者と契約をすることは禁止となります。

さらに、この契約方法を選択した場合には、自分でマンションの買主を見つけた場合でも、直接売買契約を結ぶことは出来ません。

専任媒介契約が一番のおススメな理由

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不動産屋さんとの3つの媒介契約の方法のうち、どれが一番おすすめかということを考えた場合、イメージ的には1社に縛られることなく自分が見つけた買主と直接交渉が出来る「一般媒介契約」がいいように思います。

しかし、必ずしもそうとは限らないのです。

なぜなら、レインズのシステムが発達した現在においては、複数の不動産屋さんに依頼するメリットがほとんどないからです。

どこの不動産屋さんであっても、他の業者の物件を端末経由で共有することが出来てしまうため、複数の業者と契約をしても、結局はどこも同じ情報をもとに売却活動をすることになるので情報の広がりに違いはないのです。

レインズがない時代であれば、不動産屋さん同士のFAXなどによるアナログ的な情報交換が一般的でしたので、1社でも多くの不動産屋さんと媒介契約をすることは情報を拡散するためには有効でしたが、端末経由で一瞬にして多くの業者と情報交換が出来てしまう現在ではほとんど無意味であるといえるでしょう。

では一番おススメな契約方法はどれでしょうか?

それは「専任媒介契約」です。

なぜなら、一般媒介契約にくらべて専任媒介契約の方が、圧倒的に不動産屋さんのモチベーションが上がるからです。

不動産屋さんは、自社経由でマンションの売買をしたときにのみ仲介手数料が発生するわけです。

そのため、一生懸命買主を探すための広告活動をしたとしても、一般媒介契約であったために他社にマンションの買主を見つけられてしまった場合、1円の収入にもならないわけです。

1円の収入にもならない可能性のある契約方法と、買主さえ見つければ確実に自社に手数料が入ってくる契約方法をくらべた場合、どちらが本気モードになるのかは考えるまでもないでしょう。

一般媒介契約を結んで多くの不動産屋さんと契約をしても情報の広がりに差がなく、業者のモチベーションを下げてしまうという事実を考えた場合、専任媒介契約が一番のおすすめ専任媒介契約が一番のおすすめだといえるわけです。

もちろん不動産屋さんのモチベーションだけを考えた場合「専属専任媒介契約」がベストですが、さすがに自分でマンションの買主を見つけた時にまで不動産屋さんに手数料をプレゼントすることはないでしょう。

専任媒介契約した業者がイマイチだった場合

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専任媒介契約というのは、あなたのマンション売却をその1社のみにお任せするという契約です。

いくつかの候補の中から慎重に選んだ不動産屋さんであったとしても、実際に契約をしてみるとイマイチの業者である可能性もあるわけです。

せっかく専任で1社だけにお願いをしているのに、なかなか動いてくれなかったり、契約が済んでしまったらそれまでとはうって変わって態度が悪くなってしまうというようなこともあり得ることです。

そんなことにならないために、マンション売却の媒介契約をするときには、ひと工夫をする必要があります。

それは、最初の契約期間を短くすることです。

マンションを売却する際の媒介契約は、3か月を超えない範囲で任意に決めることが出来ますので、通常は3か月の契約をします。

そして、その後も引き続きその不動産屋さんにお願いしたいということであれば、契約の更新をすることになります。

もし3か月の契約をしてしまって、その不動産屋さんが期待通りの仕事をしてくれなかった場合、契約満了まではじっと我慢をすることになってしまいます。

そうならないために、最初の契約は1か月程度で設定するといいと思います。

法的には3か月を超えない範囲となっていますので、3か月以内であればどれほど短くてもいいことになります。

しかし、さすがに1週間や2週間では業者も何もできませんので、まずは1か月程度の媒介契約をしてみて、その働きぶりを観察するという方法を取るのがいいでしょう。

もし、その不動産屋さんがあなたのマンション売却に対して親身になって行動してくれる業者であるということが分かったら、こんどは更新のときに3か月契約をすればいいわけです。
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もちろん、ダメな業者だった場合には、1か月のみで更新をせずに別の不動産屋さんを探すようにしましょう。

契約の更新は、依頼者側から書面で申し出る必要がありますので、勝手に自動更新になるようなことはありません。

マンション売却における専任媒介契約というのは、1社のみに絞っての契約ゆえに、依頼者側にはそれなりのリスクがあるわけです。

任意で決められる契約期間をうまく利用して、本当に安心してマンション売却を任せられる不動産屋さんを見極めるようにしましょう。

マンション売却のために不動産業者が行う宣伝活動

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あなたのマンションを売却するための媒介契約をした不動産屋さんは、買主を探すためにさまざまな活動をすることになります。

また、その活動方法は、マンションを売る側の立場を考慮したうえで、いくつかの選択肢の中から選ぶことになります。

とにかく急いで売却したいのか、近所の人に内緒で売却したいのか、など売り主の希望に応じた宣伝活動を行うことになります。

広告活動の第一歩はレインズに登録することから

不動産屋さんが、あなたとマンション売却の媒介契約を済ませたあと、すぐに実行するのがレインズへの登録でしょう。

レインズというのは、先にも書きましたように、全国の不動産業者の情報がこのレインズを経由して端末でつながることができるわけです。

つまり、あなたが売りたいと思っているマンションの情報を、全国の不動産業者に向けて発信できるということになります。

このレインズの情報は不動産業者しか見ることは出来ませんので、近所に内緒でマンションを売却したい方であっても、必ず登録しておいた方がいいでしょう。

また、専任媒介契約をした場合、不動産業者はこのレインズへの登録を拒むことは出来ません。

ポスティングや新聞の折り込み広告で告知する

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ある意味マンション売却のための宣伝活動のなかで、もっとも効果的な方法といえるのが、ポスティングや新聞の折り込み広告を使って宣伝する方法です。

中古マンションを買いたいと思っている人であれば、そういったチラシを目にしたら必ず手に取って読むはずです。

配布地域も指定できますので、効率よく宣伝活動を行うことも可能です。

しかし、その地域の不特定多数の人に配布することになるので、まったくマンションを買う気のない一般の人の目にも触れることになります。

そのため、近所に内緒でマンションを売却したいと考えている人にとっては、あまり向かない方法といえるかも知れません。

インターネット広告を利用する

スマホが普及してきたこともあり、あらゆる世代の日本人がインターネットを利用するようになりました。

新聞を取らなくなったりテレビを見ないという若者が増えているのも、インターネット経由でそれらの情報を取得できるからといえます。

いまや、情報取得のためにもっとも利用されているものがインターネットといえるかも知れません。

そのため、インターネット上にあなたのマンション売却の情報を掲載することで、非常に強力な集客効果を生むことになります。

折り込みチラシや新聞広告が、マンションを買うことにほとんど興味のない人の手元にも届いてしまうのに対して、インターネットの情報は自ら検索をしてきた人の目に触れることになるわけです。

自ら検索してきたということは「中古マンションを買うことに非常に興味を持っている」人の可能性が高いということになります。

そういった人が、あなたのマンション売却の広告を目にした場合、チラシなどを見た人にくらべて買ってくれる可能性は高くなるといえるでしょう。

つまり、訪問販売よりも自らお店に出向いていったお客の方が、はるかにモノをかう可能性が高いのとまったく同じ理屈です。

インターネット広告の場合は、基本的にマンションを買うことに興味のある人しかクリックしませんので、近所の人にバレるということもまずないといえるでしょう。

また、インターネット広告の場合は、広告を配信するエリアを指定できますので、効率よく買主を見つけることができるでしょう。

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