29Jul
駅前再開発の元祖である柏市は、売買される物件の条件もさまざまで、どのような中古マンションでも売却しやすい街といえます。
日本で初めてのペデストリアンデッキを駅に導入し、駅前再開発の先駆けとなった柏市は、今も駅のリニューアルを続け、若い人々を惹きつけています。
この記事では、そんな柏市でのマンションの売却に関連するさまざまな事情を紹介し、あなたがマンションを売却する際の参考にしていただけたらと思っています。
柏市は条件を問わず、中古マンションを売却しやすい
柏市のマンション事情について多くの専門家の方が指摘するのは「物件の条件が幅広い」ということです。つまり、立地、築年、面積などの条件がバラバラの物件が多く、簡単にいえば「ピンからキリまである」ということです。
これは逆に、ご自身のマンションがどんな物件であっても、どこかの条件にあてはまって容易に売却できる可能性があるということです。
もちろん、実際に希望通りの金額でマンションを売却できるかどうかはわかりませんが、物件の条件に偏りがある地域にくらべると、柏は確実にマンション売却がしやすい地域と言えるでしょう。
実際、「柏市ならいろいろな条件で中古マンションを探せる」ということで、首都圏で中古マンションを探す方の多くが、柏市の物件を一度はチェックしています。
となれば、当然ご自身の物件が彼らの目に止まる可能性も高いわけです。
マンションの売却を有利にする条件というと、多くの方が「築浅、駅近」などのものを思い浮かべます。
しかし、「多くの人の目に止まる」というのもそれと並んで重要な条件なのです。
多くの人の目に止まれば、築浅や駅近でなくても、ピンポイントでそのマンションのどこかを気に入ってくれる方もいる可能性がありますから。
その点、さまざまなタイプの物件が存在し、購入希望者の層も広い柏市の市場は、中古マンションの売り手にとっては理想的でしょう。
ちなみに、柏市での一般的なマンション価格の目安ですが「築10年以内、駅から徒歩10分、70㎡」程度の物件で、大体2500万円前後となっています。あくまで目安ですが、売却のときの参考としてみてください。
分譲マンションは小規模になっている
かつては柏市の分譲マンションも大規模なものがありましたが、近年新しく建設されるものは、総戸数100戸以下の小規模なものが多くなっています。
少子化の影響で、柏市もご多分にもれず今後人口減少に入っていくため、デベロッパーもリスクを避けている、ということかも知れません。
規模がコンパクトになっている代わりに、利便性は高く、駅から徒歩数分というアクセスのいい物件が多くなっています。
中古マンションの売れ行きの傾向を見ると、ユーザーがさほど駅近にこだわっているとは思えないので、不動産会社側が将来のリスクを最小限にするために「小規模、駅近」という条件の物件を建設しているのだと思われます。
賃貸アパートは古い物件が多い
柏市の賃貸事情を見ると、まず、賃貸アパートは古い物件が多いのが特徴です。
いかにも「ボロアパート」という物件は少なくなっていますが、木造モルタル造などのやや古めの物件は多く、これらは月4万円などの低価格で借りられるものも多いです。
柏市でこのような物件が多く残っているのは、特にステータスを気にする必要のない街だから、と言えます。同じ都心部周辺の市でも、たとえば吉祥寺などの場合、こうした古いアパートに住みたいという人は少ないでしょう。
「華やかな街」というイメージがあるため、自分の生活もそれに合わせたいという方が多いからです。しかし、柏市には特にそうしたイメージがありません。
全国的には「東京に近い千葉県の市」というイメージが強いようです。
そのため、古くて安いアパートにも需要があり、いまだに多く残っているのだと思われます。一方、賃貸マンションの賃料ですが、これはワンルームで5万円～、2DKで7万円～というのが相場です。
主に単身やカップルの方に向けた物件が多く、柏市に住みながら東京に通勤したり通学している若い方、結婚してから日が浅い方、という利用者層のイメージが浮かびます。
柏駅東口の再開発で登場する、大型タワーマンション
「新規のマンションは小規模が多い」と書きましたが、駅東口の再開発で登場するタワーマンションは大規模です。
住宅部分で258戸、それにオフィス、商業施設、公共施設、駐車場などが加わったものとなっています。高さは27階建で、駅周辺でも特に目立つ高層住宅となるでしょう。
完成はまだ少し先ですが、すでに周辺の物件の売却価格にも大きく影響しています。東口の再開発で新たに建つビルはこれだけではありません。こちらはやや小ぶりですが、地上6階のオフィスビルの建設も決まっています。
柏市の再開発で特筆すべきことと言ったら、この程度でしょう。もともと、再開発のパイオニアとして早くから開発をしていただけあって、新たに開発をする部分がもうほとんどないわけです。
他の大都市では、長年用途が決まらず空き地になっている一等地というのもたまに見られますが、柏市は幸か不幸かそういう土地もなく、街としての完成度は非常に高いと言えます。
柏駅の再開発の歴史
今どこの駅の再開発でも聞かれるようになった「ペデストリアンデッキ」。これは歩行者用デッキのことで、日本で建設されたのは柏駅前が初めてです。
1978年の出来事でしたが、このおしゃれな名前と駅前の動線をスムーズにする機能性は、たちまち日本中の駅や街が見習うところとなり、これ以降、各地の駅や建物で急速に広まっていきました。
そんな中、デッキ建設の同月にそごう、翌月に高島屋と大手百貨店が相次いで開業することになりました。駅前の風景は一変し、新しい街としてこの地域を印象づけました。
柏市は、今では再開発のパイオニアであるだけではなく、ストリートミュージシャンの街という評価もされています。
登録したアーティストであれば駅前でも自由に活動できるようになっており、駅前に若い人の姿が多いのも、こうした市の寛容な市政に理由があると言えます。
柏市でのマンション売却のタイミングは？
上述のように、この地域ではあらゆる条件の物件が売られているので「古くなったら負け」とか「新しければ勝ち」ということが一概には言えません。
また、新潟にとっての北陸新幹線開業のように、将来この地域を激変させるような出来事も、今のところはありません。
そう考えると、柏でマンションを売却するにあたって「このタイミング」というものはなく、あくまで個人的な理由最優先でで売却したい時に手放す、という考えでいいと思います。
もちろん、それではアバウト過ぎるので人口推移も分析してみましょう。柏市の人口は現在40万4000人ですが、「2020年に41万6000人」→「2030年に41万3000人」→「2040年に39万9000人」と変化すると見られています。
（国立社会保障・人口問題研究所の資料より）
つまり柏市ではあと25年たっても5000人しか減らないということです。これは他の都市の人口減少と比べると、割合的には小さいと言っていいでしょう。
実際、先にも書いたように駅を行き交う人々の年齢層も若く、データ上の生産人口も多いため、他の都市と比べると人口が減りにくいのだろうと思われます。
（もっとも、ネット上ではこの予測に対して「甘い」という声も一部寄せられているようですが）
何にせよ、人口が大きく減らないということは、マンションの売却価格も大きくは下がらない可能性が高いです。
しかし、震災後この地域が「ホットスポット（放射性物質の汚染濃度が高い地域）」と指定されたことで、一時的に不動産の売却価格が下落し、1000人近くの人口が市外に流出したことも忘れてはなりません。
長期的に見て人口が安定していても、このような突発的な出来事によって、突然物件の価値が下がることもある、ということです。そうしたことも視野に入れながら、柏市のマンション売却のタイミングを考えるのがいいでしょう。
