8Jul
上野は東京でも屈指の不動産会社の激戦区で、査定を受ける時も受ける側が有利な売り手市場だと言えます。
もともと売り手が有利な上野ですが、地域の事情を知ることで、さらに不動産査定を有利に進めることができるでしょう。ここではそのために必要な情報をまとめます。
マンションの多くは小規模 ～単身＆カップル向けが大半～
上野で提供されるマンションの多くは小規模なものです。主に単身かカップル、あるいは小さい子供が1人いる夫婦、といった層を想定した間取りとなっています。
上野にこうした世帯が多い理由は「便利さと地価のバランス」がよいからと考えられます。この地域がどのように便利なのか、不動産市場の特徴を理解していただくために紹介てみたいと思います。
交通の便の良さが圧倒的
上野は昔から東京駅についで、関東の交通の要衝となっていた場所です。首都圏の路線では東京メトロ日比谷線、銀座線に京成電鉄が交差しており、徒歩15分の範囲から山手線、都営大江戸線などの駅も利用できます。
これに加えて東北・秋田・山形・上越・長野の各新幹線が走っており、東北や北関東方面の玄関口となっています。
この玄関口としての歴史は古く、有名な石川啄木の短歌「ふるさとの訛り懐かし停車場の…」で、啄木が東北弁を聞きたくなって足を運んだ場所も上野駅です。
アメ横などの商店街、大型商業ビル・デパートも充実
「東北や北関東へのアクセスは住みやすさには関係ない」と思われる方もいるかも知れませんが、そうした交通の要衝には人が集まります。
人が集まればそこでは商業が盛んになるわけで、こうした上野の特徴は、そのまま上野の住みやすさにもつながっています。
この地域には有名な商店街「アメヤ横丁（通称：アメ横）」があり、他にも韓国系の店舗が多数並ぶ「キムチ横丁」などの商店街もあります。
デパートや商業ビルもマルイ、松坂屋などが並んでおり、ショッピングにおいても上野は非常に便利な街だといえます。
公園、役所などの住環境も充実
公園は、西郷隆盛像で有名な上野公園が駅の目の前にあります。街中の緑は少なくても、大規模な公園が近くにあれば十分自然を感じることができるでしょう。
台東区役所もすぐ近くにあるので、各種手続きが必要な時にも不便を感じることはありません。こうした細かい点を見ても、生活のしやすい街といえます。
新築マンションの供給はコンスタントに
江戸時代から開発が進んでおり、もはや開発の余地がないように見える上野ですが、古い建物を取り壊して作り変えることで、新築マンションも常に供給されています。
規模としては総戸数20～30戸程度の小規模なものから、100戸程度の中規模のものが建設されています。
それ以上の規模となると、さすがにこの地域ではもはや土地がないので、めったに新築はされません。（中心部から少し外れた地域ならありますが）
新築マンションも単身・カップルを想定
これらの新築マンションも賃貸の物件同様、単身者やカップル、小さい子供1人の夫婦を想定してつくられています。50～60平米の広さがメインとなっていることからそれがわかります。
分譲の価格は60平米で4500万円程度が目安となっており、都内としては標準的といえます。むしろ上野の交通の便の良さ、ショッピングのしやすさを考えると安い方かもしれません。
「おしゃれなグルメスポット」に変貌する上野
上野の不忍口～御徒町のエリアは、戦後の下町の空気を受け継ぐスポットとして有名でした。しかし、近年はモダン化が進んでおり、おしゃれなグルメスポットとして生まれ変わりつつあります。
西郷会館→UENO3153
駅前にはこれまで西郷会館という、名前からしてやや古風な建物がありました。しかしこれが再開発で生まれ変わり「UENO3153」（＊3153＝さいごーさん）というモダンな建物になりました。
多くの専門的が入るフードコート「ルエノ」を目玉として、おしゃれなテナントが多く入る商業ビルとなっています。
松竹デパート→上野の森さくらテラス
松竹デパートはこの地域で50年以上親しまれてきた歴史ある建物でしたが、2014年に閉鎖され、新しく「上野の森さくらテラス」としてオープンしました。
「コッペパン専門店」などのユニークな店舗も含めて、19のグルメ店舗が出店するもので、早くもこの地域を代表する一大グルメスポットとなっています。
このように、今までの「下町」のイメージから、「おしゃれなグルメエリア」へと変貌を遂げている途上の上野ですが、この「イメチェン」に成功したら、自由が丘や表参道のようにこの地域の不動産のブランド効果も高まり、同じ条件でもより高く不動産の査定してもらうことができるようになるでしょう。
この地域にはまだいくつかの再開発の計画がありますが、グルメスポットの開発も含めてこれらが不動産市場にどのように影響するか、今後も注目したいところです。
北陸新幹線が上野の不動産査定に与える影響
2014年末に開業する北陸新幹線ですが、これは確実に上野の不動産査定にも影響を与えます。北陸と東京（関東）の間で人の行き来が多くなるからです。
北陸新幹線がない現在では、人々は・上越新幹線で新潟に出る・新潟から北越急行に乗る
という「遠回り」で北陸に出ています。この場合も上野は通っているので、十分この地域の利益になっています。
しかし、この方法だと片道約4時間かかるため、非常に不便を感じます。
これが北陸新幹線の開業によって2時間半程度で移動できるようになると、これまでは「片道4時間もかかるので行きたくない」という選択をしていた人たちが、気軽に東京と金沢の間を行き来するようになるでしょう。
当然、上野駅を利用する人も増えるので、この地域の商業はますます活発になります。最近駅前が急速におしゃれに変貌しているのも、北陸から来た人々に地域の観光地としての魅力を伝えたい、というメッセージなのかも知れません。
つまり、新幹線の開業によってこの地域はさらにおしゃれになり、経済的にも豊かになります。そうして住みやすさのレベルが上がれば、同じ不動産でもより高く査定してもらうことができるでしょう。
上野で不動産を高く査定してもらうために
この地域は冒頭で書いたように、東京でも屈指の不動産会社の激戦区です。そのため、最初に当たった業者とそのまま交渉を続ける必要はありません。
不動産査定の場合は業者を競争させた方売却側は有利になるので、1社のみの不動産業者で確定させず、いくつかの業者から査定を受けるようにしましょう。（一括見積もりなどを使うのもいいでしょう）
また、不動産の査定を受けてもその価格で実際に売却できるとは限りません。不動産会社がそのまま買い上げるという仕組みなら査定額そのまま売却できます。
しかし、不動産会社を通じて一般の人々に販売するという仲介のスタンスの場合、実際に買い手がつくまでは売却価格は決定しないことになります。このやり方の場合、不動産査定の通りに売却できるとは限りませえん。
仲介の場合は、不動産会社を決めた後の販売活動も大事です。
たとえばマンションや中古住宅で内覧を受ける場合は、若い夫婦が多いということを意識して応対するべきですし、チラシなどを作る場合もそれを意識したフレーズなどを入れるべきでしょう。
もちろん、物件がそもそも大人数のファミリー向けという場合は、単身や若い夫婦というこの地域のメインの層と外れても、ファミリー層に向けてピンポイントにアピールしていくべきでしょう。
もちろんこうした努力は上野に限らずどこで不動産査定を受ける場合も同じですが、「単身者と若い夫婦がマンション購入の主体」というこの地域の特性は、不動産査定の際に頭に入れておくべきでしょう。
