12Aug
2009年に政令指定都市に昇格し、向こう10年人口も増加すると予測されている岡山市は、今後マンションの売却でもオーナーに有利な状況が続く見込みです。
目下、岡山の不動産市場で大きな話題となっているのは、駅近に2014年11月に開業予定のイオンモールですが、ここではその話題も含め、今後の岡山市でのマンション売却の参考となるような情報を提供してみたいと思います。
山陽・四国地方では異例の巨大商業施設
このイオンモールが注目されている理由は、その面積の巨大さにあります。
この土地はもともと、インターフェロンなどの医薬品の製造で知られる製薬企業「林原」の倒産によって生まれたものでした。
4.6haという広大な駐車場を駅から600mの好立地に持っていた林原ですが、ここが倒産して駐車場が空き地となったために、岡山市の不動産市場に大きな変化が起きたわけです。
これまでも岡山駅周辺では大型の商業施設が待ち望まれていました。
リーマン・ショックの直前にも、外資系企業なども絡めて計画が進んでいましたが、リーマン・ショックの影響で頓挫したままでした。
そうして止まっていた計画が、言わばリメイクのような形で再始動し、そしてもうすぐ完成ということで、人々の期待も高まっているわけです。
これまでの岡山では、売り場面積で見た場合最大の天満屋でも約3.5ha、2位の高島屋で約1.8haでした。
それが、今回のイオンは「敷地面積」だけで4.6haなのです。
これが数階建てになるわけですから、売り場面積もかなりの広さになることは想像できると思います。
これは岡山市だけでなく、山陽・四国地方すべてを見渡しても「異例の大きさ」（日本不動産研究所）と指摘されており、岡山市の不動産市場に、これから大きな影響を与えると見られています。
イオンモールは、岡山でのマンション売却にどう影響するか？
当然ですが、イオン効果により駅周辺のマンションの価値が上昇しています。
そのため、すでに駅周辺に物件を持っていた方にとってはマンション売却の大きなチャンスと言えるでしょう。
もちろん、駅から離れていてもイオンから近い位置にマンションを持つ方にもチャンスがあります。
たとえばイオンから400mの距離にマンションがあったとしたら、イオンがなければ「駅から1kmの、やや不便なマンション」でしかなかったわけです。それが、イオンができたことで「イオンまで400m」という、生活にとても便利なマンションに変わるわけです。
イオンの登場は、駅に次いでマンションの価値を高めてくれる「指標」が生まれたことを意味します。
これは岡山市でマンションの売却を考える方にとってはまさに千載一遇のチャンスであり、積極的に動くべきタイミングだと言えるでしょう。
岡山市のマンション売却価格は今後上がるのか？
ここで重要なのは、もし岡山市のマンション売却価格が今後も上がるなら、当然ながらまだ売却しない方がいい、という判断になります。
そこで、岡山市のマンション売却価格が今後も上昇するのか、参考となるデータをまとめてみます。
人口は向こう10年間増加する
まず一番重要な人口ですが、これは冒頭にも書いた通り、向こう10年間増加すると見られています。
岡山市が2010年にまとめたデータで、2020年に73万1000人、2025年に73万3000人と、微増ではありますが増えていくことが予想されています。
近隣の広島市などの大都市が以前から減少に入っていることと比較すると、岡山市がこの山陽地方の中で、いかに「元気な街」かがわかるでしょう。
このような人口増加のデータを見ると、今後もマンションの売却価格が上がることは十分あり得ます。
ただ、重要なことは、不動産の価格にしても、国全体の景気にしても「その時期の人々の心理に左右される」ことです。なので、どのような予想も絶対ということはありません。
一般人はデータなど見ない
当然のことですが、一般の方々はその地域の人口推移や地価の推移などのデータは見ません。
そのため、不動産に限らず経済活動全般において「人の心理」の影響が非常に大きくなります。
バブル景気も、少し理屈で考えれば誰もが「おかしい」と気づくレベルのものでしたが、日本全体の「気分」が盛り上がっていたため、あの状況がしばらく続いたわけです。
つまり、マンションの売却のタイミングを考える時も、その土地の人々の「心理」を見る必要があるということです。
それを考えた時、今の岡山市はどのような状況でしょうか。
岡山の不動産市場のテンションは今がピークである
専門家の方々の指摘を多く見ると、「岡山の不動産市場のテンションは、ここ数年が最も高まっている」というものが多いです。
理由としては、まず5年前の政令指定都市への昇格があげられます。
これは岡山市の数十年来の悲願で、一時期は不可能かとも思われていましたが、昇格の基準が緩和されたことで、幸運にも昇格が可能になったのです。
これに加えて、山陽や四国地方でも異例の大型商業施設（イオン）が駅近に誕生するということで、これもやはり岡山市のムードを盛り上げています。
もちろん、岡山のすべての人々がこのような理由によって盛り上がっている、というわけではありません。
ただ、不動産市場は間違いなく活気づいており、不動産市場が活気づけば、当然投資家たちもアクティブに動きます。
投資家が動いて大きなお金が流れ込めば、さらに市場が活気づく…という意味で、岡山市の不動産市場の「テンション」は、今が最高潮とも言えるのです。
今後さらに上がるという可能性もありますが、政令指定都市昇格、イオンモール建設に匹敵するような大規模な出来事が、今後も連続で起こる確率は低いでしょう。
そう考えると「今がピーク」という専門家の方々の指摘は、ほぼ間違いのないところではないでしょうか。
マンションはいま売却するべき？
ここまで紹介してきたようなデータ・事例を元にすれば、岡山市でマンションを売却するなら、できるだけ早い方がいいという結論になるでしょう。
ここで重要なのは「現時点で利益が出るなら、いま売却してその利益を確定させる」という発想です。
株式投資などでよくある失敗パターンは「もっと上がると思って待っていたら、買った時より下がってしまった」というものです。
日本人の「決められない性格」がマイナスに出る典型的なパターンです。
今、岡山駅やイオンの周辺の物件は、少なくとも政令指定都市に昇格する前よりは、価値が上がっていることが多いです。
ということは、多くのオーナーにとってこの時点でのマンション売却は「利益が出る可能性が高い」ということです。
もちろん、物件を十何年も使っていたら、買った時より高く売却するというのは難しいでしょう。
しかし、政令指定都市やイオンの件がなかった場合の価格を想像してみると、かなりのプラスアルファがもたらされたことは間違いのないところです。
となると、この時点で十分利益が見えているということになります。
利益が見えているなら、その時点でマンションを売却して利益を確定させる、という決断が吉と出る可能性が高いです。
もちろん、マンションを売却するというのは人生でそう何度もあることではないので、すぐに決断できないことはわかります。
しかし、今後の参考として査定を受けるだけなら費用もかからず、売却を迫られるわけでもないのですから、まずは一度、マンションの査定だけ受けてみるといいでしょう。
そうして、実際にマンションの売却が現実的になった時点で、本当に売るべきかどうか考える、という段階を踏めば、冷静な判断できるのではないでしょうか。
