17Jul
2050年まで人口が増え続ける数少ない地域といわれているのが愛知です。
このような理由から愛知県は、長期で見ても不動産売却において非常に売り手に有利な、日本でも稀なエリアとなっています。
と同時に、以前から噂されている東海大地震や、トヨタなどの製造業が競争力を失えば、地域経済が衰退するというリスクも抱えています。
ここでは、愛知の不動産市場が抱えるそれらの強みと弱み（リスク）を詳しく紹介すると同時に、愛知における不動産売却における考え方を解説してみます。
2050年時点で人口が増加している、数少ない地域
日本の人口は、2050年になるとほとんどすべての地域で減少すると予測されます。
しかし、東京、愛知、沖縄だけは、増加するエリアが多いと見られており、愛知は日本でも数少ない「今後も人口が増える都道府県」といえます。（2011年国土審議会の資料より）
不動産の価格は、基本的に人口密度で決まります。それ以外の投機的な動きで左右されることも多いので、ついつい本質を見失ってしまいがちですが、そもそも不動産というのは「住むため」にあるものです。
つまり「住む」人間の数がそのまま不動産の価値に直結するのが本来の姿です。
その点、2050年でもまだ人口が増加すると見られる愛知は、長期的に見て最も有望な都道府県の一つだといえます。短期的に見れば売却価格の上下もあるでしょうが、一番基盤がしっかりしている県だと言えるでしょう。
しかし、愛知の企業が衰退すると、減る可能性がある
当分のあいだ増え続けるといわれている愛知の人口にも懸念はあります。それは、「ほとんどが製造業に頼っている」ということです。
愛知の製造業というのは、トヨタ自動車とそのグループ、ブラザー、日本ガイシなどの世界的企業です。これらの企業が雇用を生み出し、愛知の人口増を支えているわけです。
逆の見方をすれば、「これらの企業が倒れたら終わり」なわけです。
現在、日本の自動車産業はまだまだ世界でもトップに立ってるといえますが、電機産業が衰えてしまったのはご存知の通りです。もし将来、トヨタなどの企業が電機産業同じ道を歩んでしまうと、愛知の人口もこのまま増え続けていく可能性は非常に低くなります。
もちろん人口縮小だけではなく、工場の新設や建て替えなどの需要もなくなってしまうため、事業用の不動産においても価値が下がってしまいます。
愛知の不動産市場がこれからも安定するかどうかは、これらの製造業の未来にかかっているとっても過言ではありません。
同じ産業構造の大阪は、低迷している
不安材料として「同じ産業構造の大阪が、すでに低迷している」ということが挙げられます。大阪も製造業の割合が高い地域ですが、長らく不景気が続いています。
大阪の製造業がダメージを受けた理由は、1995年の阪神大震災です。これを機に多くの企業が物流拠点を大阪から他県に移してしまいました。
以来、大阪の製造業は未だに完全復活できていないのですが、愛知が同じ運命をたどる可能性はゼロではありません。
最大のリスクは東海大地震
愛知や東海地方では数十年にわたって「いつか東海大地震が来る」と言われ続けています。
どのくらいの規模になるか、本当に来るのかどうかは誰にも分かりませんが、阪神・東日本の両大震災を上回る可能性も指摘されています。仮にそうなると、産業や不動産市場などの、すべての未来予測が狂ってしまいます。
これについては個人で打てる手は限られており、仮にできることがあるとしたら「東日本大震災レベルの震災でも安全という物件だけを買う」「住宅を持たず、駐車場など土地に近い状態での不動産経営をする」ということ程度でしょう。
これらの選択肢とご自身のしたい不動産投資が一致するのであればそれでもいいですし、そうでなければ震災が来る前に不動産を売却し、他の土地に乗り換えるという選択肢もありかと思います。
リニア開通によるストロー現象について
リニア新幹線は2027年に、東京―名古屋間で開業する見込みです。これにより名古屋・愛知で危惧されているのが「ストロー現象」です。
簡単にいうと、愛知の買い物客を東京にストローのように吸い取られてしまうというもので、実際にこれは、これまでの新幹線や高速道路の建設でも起きています。（たとえば、瀬戸大橋の開通で四国の買い物客が岡山に吸い取られる、など）
リニアが開通すると名古屋―東京はわずか40分となり、これは現在の名古屋―豊橋の所要時間と同じです。
今、豊橋の人々が買い物のために名古屋に出るというのは当たり前ですが、それと同じことが、未来では東京相手に起きるわけです。
こうなると愛知の商業の衰退は免れず、商業が衰退すれば不動産の価値も下がります。不動産市場は将来を見越して早めに動くものなので、実際には2027年よりも早めに不動産の売却が盛んになることでしょう。
そうなってしまったときにあわてて自分の不動産を売却に出しても高値の買取は期待できないので、、そうした動きが起きる前に早めの売却をする必要があります。
愛知県西部の不動産売却のタイミング
今、一部の投資家が注目しているのは愛知県の西部（名古屋より西）です。というのは、この地域は近年物件が供給過剰になり、本来の価値より安い価格で不動産が売却されるケースが多くなりました。
そのまま落ち続けるかというとそうではなく、現在底をついて上がり始めた状態です。長期的にはこの地域の人口は減少していくので、長い目でみると不動産のの価格そのものはいずれ落ちていくと思われます。
しかし、短期的にみれば、近年不動産の売却価格が下がり続けた反動で、しばらくは上がると見られています。特に近場である名古屋市の地価がどんどん高騰しており、名古屋市に住めない人がこの西部地区に住む、という需要も増えると予測されています。
もちろん、一口に西部といっても市町村や対象となる不動産によって売却のタイミングは異なります。ただ、全体的に見れば、価格が反動に転じた今は不動産売却のチャンスと言えるでしょう。
中部臨空都市での物件売却
今、愛知の不動産開発で注目を集めているエリアが「中部臨空都市」です。これは中部国際空港（セントレア）周辺の地域で、この地域を住宅地、商業用地としても開発しようという計画です。
これまでも工業用地としては十分に有効活用されてきました。しかし、海に面した景観のいい土地を使わないのはもったいないということで、近年は商業地、住宅地として活用する動きが見られています。
この地域（知多半島）はもともと地価の安かったエリアですが、セントレアの建設によって空港周辺の地価は急激に上昇しました。
空港から離れた土地はさほど恩恵を受けることはなかったのですが、この臨空都市の建設によって、これらの土地も恩恵を受ける可能性があります。
わざわざ名古屋まで出なくても便利に生活できる、ということで住宅の価値も上がりますし、この地域にそうした商業拠点ができることで、同じ知多半島内で「名古屋に出ずに、臨空都市に行く」という現象が予測されるからです。
知多半島から名古屋に出るには名鉄を使いますが、名鉄のこの路線は非常に不便です。自動車の場合、知多半島内では駐車場も安くて便利ですが、一度名古屋に入ってしまうと、駐車場は高いし見つからない、ということでとても不便です。
そういう理由から「知多半島内で、自動車で行けて、名古屋のように買い物できる場所がほしい」というニーズは根強いものがあります。臨空都市がそのニーズを満たしたら、この地域は大きく発展し、不動産の価格も上昇することでしょう。
そのため、この地域に不動産を持っている方は、この計画の進行を見ながら売却のタイミングを計るべきです。これ以外では、この地域の不動産の売却価格が上がるようなイベントは今のところないので、この構想に注視するべきでしょう。
知多半島は震災や津波被害のリスクが愛知県内で最大の地域なので、それも考慮して不動産の売却を考える必要があります。臨空都市による発展が期待できないとなったら、災害リスクも考慮して早めの売却を検討してみてもよいかもしれません。
