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1億円のマンションの消費税=500万が返ってくる?~不動産投資と節税のカラクリ

日本の横浜の青空と高層マンション群

1億円のマンションを買うと、500万の消費税がかかります。

しかし、自分が住むためではなく不動産投資のために買った場合、ほぼ全額還付してもらうことができます。

なぜでしょうか?

消費税は「消費者の税金」だから

消費税な文字通り「消費者が払う税金」です。

消費者の対義語は「事業者」です。

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つまり、「事業者は払わなくていい」税金なのです。

なので、個人として「自分用に消費」した場合には消費税が必要ですが、「事業用」なら払わなくていいのです。

なので、還付されるんですね。


いくら返って来るのか?
これは、「ほぼ全額」返ってきます。
事業者が納める消費税は「利益が発生した分だけ」だからです。つまり、

1)マンションを買う
     ↓
2)賃貸を始める
     ↓
3)入居者から「税込みのお金」をもらう

という流れの中で、この「3」で生まれた消費税だけを払えばいいのです。
(つまり、「消費者→あなた→国」という中継をして、消費税が流れていくわけです)

マンションを買った段階では、まだ「1」です。

利益が発生していないので、ここまでにかかったお金(マンションの購入費)は無税でいいわけです。

還付を受けるにはどうすればいいのか?

このためには「課税対象業者」になる必要があります。

「消費税を払う義務のある業者」ですね。

「払う義務がある」と聞くとマイナスに感じるかも知れません。

実際、会計は大変になります(お金自体はお客さんから取るわけですから、別に大変ではありません)。

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でも、そうした面倒な会計をするからこそ「君は今日から消費税仲間だ☆」と国から認められて、「還付の仲間」にも入れてもらえるわけです。

「仲間に入れてもらいたければ、多少苦労しろ」というわけですね。

なので、課税対象業者になる必要があるのです。

対象業者になるにはどうしたらいい?

これは「届け出」でできます。

「消費税課税事業者選択届出」というものを出します。

「消費税」の「課税事業者」になることを「選択」します、という「届出」ですね。

(税金関連の用語は中国語のように漢字がたくさん並びますが、分解すれば全部簡単な言葉です)

■この届出の提出の仕方

・期限…
「1日前」まで(その課税期間の初日の1日前)。

つまり「4月~3月」が課税期間なら、4月1日の前日なので「3月31日」まで。

ということは「結構ギリギリでもいい」わけです。

・手数料…不要
・提出方法…PDFをダウンロードして記入→持参か郵送
(国税庁のPDF→消費税課税事業者選択届出

■届け出に書く内容

・住所&氏名
・課税期間をいつ~いつにするか(自分で決めていい)
・会社情報(設立年月日、資本金、事業の種類、事業年度@4月1日~3月31日、など)

だけです。難しいことは全然ありません。

税理士署名欄というのもありますが、ここは空欄でも大丈夫です。

(顧問税理士さんがいて、その方の名前を書ける場合は、税務署からの信頼もより厚くなります)


このように、さほど難しくない「課税対象事業者」の登録をしておくだけで、マンションを買った際の消費税がほぼ全額戻ってきます。

現時点で、1億円の物件なら約500万円、4月からなら800万円です。

簡単な手続きを事前にするだけで、これだけ還付されるわけですから、不動産の物件を購入する前には、必ず課税対象事業者になっておきましょう。

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