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建物の用途を変えるコンバージョンで高収益を上げる方法

高層マンション

不動産で利益を上げる方法の一つに「コンバージョン」があります。

「建物の用途を変える」ということです。

「使い道のなくなった建物=激安物件」を別用途で再生させる、ということですが、具体的な例を紹介します。

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自分が借りているワンルームをホテルにする

「いいのか?それ」と思われるかも知れませんが、海外では当たり前になっています。

こういうスタイルのホテルをBNB(ベッド・アンド・ブレイクファースト=ホテルではないけど、ベッドと朝食はありますよ、という意味)といいます。

こうした物件のオーナーが自分の部屋の情報を紹介しているサイトで「Airbnb」というものがあります。

海外の旅行者はこのサイトを見て、ホテルよりも安く泊まれるBNBを利用しているのです。

日本では特に外国人がこれを経営していて、月12万円程度の物件で1泊7000円ほどの料金を取っているそうです。

「12万円の部屋で7000円は高くないか?」と私は思うのですが、実際に利用している人が多いようなので、「高くない」と思う外国人観光客が多いのでしょう。

*このBNBについて詳しくは、こちらのページで書かれています。↓
ダイヤモンド・オンライン「違う用途間の価値の差に着目する」

しかし、月額12万ということは、光熱費などのコストも考えると月に23日前後はお客を確保する必要があります。

オフシーズンでもそれだけの需要が本当にあるのか?と疑問も残りますが、おそらくビジネス用のニーズが高いのでしょう。


■ビジネスマンの場合同じ国の人間の管理物件がいい
リフォーム済みの部屋
たとえばホテルのフロントマンが観光で日本に来て、自分の国のフロントと日本人のフロントとの違いを感じるというのも楽しみのうちだと思います。

しかし、ビジネスマンの場合、そういう余計なストレスがない方がいい、ということも多いです。

もちろん「出張ついでに日本観光を楽しみマース」という陽気な外人さんであれば問題ありませんが、金融の世界などで一分一秒を争うビジネスをしている人の場合、滞在中のストレスはないに越したことはないでしょう。

そう考えると、多少値段が高くても同じ国の人間が管理している物件の方が、心強いのだと思います。

言葉も通じるし、その国の人が日本に来て困ることについても、すべて先輩としてアドバイスできるし、とにかく情報が簡単に得られるということです。

そう考えると、確かに1泊7000円でも需要があるのかも知れないと思います。

こういう人が相手であれば経済力があるので、多少高い価格設定でも問題になることはないのでしょう。

老朽化したオフィス用物件を住宅用に

子供部屋のイメージ
オフィス用物件や事業用物件の場合は、住宅用より高いのが普通です。

しかし、最近ではその逆転現象も起きています。

(これを「レントギャップ」といいます)

上に書いたリンク先でも紹介されていますが、このレントギャップに着目している不動産業者は多いです。

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「老朽化したオフィスを、住宅用にリノベーションする」ということです。

オフィス用としてはもう価値がなくなった物件でも、住宅用としてなら立地的に価値がある、という場合もあります。

その場合、激安で買い取ると初期投資が少ないので、家賃を安く設定してもやっていけます。

「内装が新しい&家賃が安い」となれば、住宅としては十分利益を出すことも可能になるでしょう。

(もちろん、立地やリノベーションのクオリティ次第ですが)

このような方法は、建設業界などのプロの間ではすでに取り組まれているようですが、個人単位で取り組んでいる投資家や大家さんはほとんどいないようです。

今すぐに個人が実行することは難しくても、このコンバージョンの方法自体は参考にしていいでしょう。

二世帯&三世帯住宅をシェアハウスに

このアイディアも非常に面白いと思います。

こういう多世帯住宅といいうのは、用途が完全にそれ用になっているので、他の人にとっては価値が落ちるからです。

なので状態がよくても激安になっている物件が多々あるわけですね。

多世帯住宅はもともと大人数で同居するための家ですから、シェアハウスにも向いています。

状態のいい物件であれば、家具を配置するだけですぐにでもシェアハウスとしてスタートすることができるので、これはとてもいい案だと思います。

問題は物件を買い取る時の費用ですが、これについては融資がなかなか下りないようです。

理由は「多世帯住宅→シェアハウス」というコンバージョンの事例がほとんどないからだそうです。

「ないからこそチャンスがある」わけですが、銀行はそういうチャレンジのための融資には消極的ですので、基本的に融資は下りないそうです。

となると自前でやるか、ベンチャーキャピタル、クラウドファンディングなどを利用するということになります。

銀行の融資が下りない時点であきらめる人も多いと思うので、これはむしろチャンスだと言えます。

他の人がやらない状態で自分だけがやることが出来れば一人勝ちということですから。

「ロードサイドのハイエナ」ならぬ、「多世帯住宅のハイエナ」も登場するのかも知れませんね(笑)。↓

*「ロードサイドのハイエナ」こと、井戸実社長についてはこちら。↓
知る蔵「ロードサイドの居抜き物件で稼ぐ方法 -外食王・井戸社長に学ぶ-」

by ハーランド・坂井

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