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不動産投資でよく言われる「5棟10室基準」とは?法人化のメリット

高層マンション

不動産投資では「5棟10室基準」という言葉があります。

これは「それが事業かどうか」を税務署が判断する基準です。

これ以上の規模なら「事業」と判断され、これ未満だと「個人」と判断されます。

事業の方が税金で何かと有利になります。

この基準について詳しく紹介します。

5棟10室とはどういう意味?

これは、「一戸建て×5棟」か「部屋数×10」あればいい、という意味です。

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たとえば以下のケースはOKです。

・一戸建ての家を5棟貸し出している
・あるマンションの一部の10部屋を取得し、それを貸し出している

前者は「部屋」は持っていませんがOK、後者は「一戸建て」は持っていないけど、部屋をたくさん持っているのでOKというわけです。

どちらかがゼロでなければいけない、というわけではありません。

それぞれの数の組み合わせは下のようになっています。

組み合わせ

この表を見ても分かる通り、下のようなケースもOKです。

・マンションを2部屋と、一戸建て4棟
・マンションを6部屋と、一戸建て2棟

などです。事業が一戸建てかマンションのどっちかで限定されているとは限らないからです。

大抵は「両方ミックスしている」ものなので、こういう基準が設けられているんですね。

■「マンションを9室運営」は一番不利

この基準で見ていると「マンションを9室持っています」というのは一番不利なことがわかります。

不利というとおかしいかも知れませんが、「あと1室増やしたらものすごく得する」わけです。

(税金面でいろいろ有利になりますからね)

税制にかぎらず、法律にはこうした「ボーダーライン」がいろいろあります。

そのライン際で不利になる人生ではなく、有利になる人生を歩みたいものですね。

事業認定されると、どう得なの?

たとえば個人事業主の場合は「青色申告」で65万円、控除が受けられます。

これは「65万円国からもらえる」という意味ではありません。

「あなたの年収から、65万円引いてあげます」ということです。

「お金を取られるのか?」と焦るかも知れませんが、もちろん違います。

「あなたの年収が、65万少なかったことにしてあげる」というものです。

これの何がいいのでしょうか。

■年収が少なければ、税金を払わなくていい

ご存知の通り、年収が少なければ税金も少なくなります。

普通のサラリーマンやアルバイトの場合、「年収103万以下」なら、税金はゼロです。

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なので、たとえば「年収168万」の人に「65万」の控除が適用されたら、その人は「年収103万」になるんですね。

これで無税となるわけです。控除をしなければ税金を払う必要があるんですね。

ちなみに、「103万以下は無税」というのはサラリーマンやアルバイトの場合です。

個人事業主の場合、青色申告をしないと「38万まで」しか認められません。

「38万を超えたら税金を払え」というわけですね。

これでは不利なので、青色申告は必須なのです。

青色申告の控除の65万も合わせて、ようやくサラリーマンと同じ「103万までOK」にあんるんですね。


■なぜ、個人事業主に厳しいのか?

これは「年収をごまかしやすい」からです。

サラリーマンの場合は会社からお給料を管理されているので、ごまかしようがないのです。

なので、最初から「103万」というルールにしてあげていいんですね。

しかし、個人事業主はお金をすべて自分が握っているので、いくらでもごまかしが効きます。

なので、「しっかり青色申告している人だけ」という条件で、サラリーマンと同じ「103万ルール」を課すわけです。


■結局、サラリーマンと一緒じゃないのか?

と思われるかも知れませんが、違います。

確かに専業で不動産投資をやっている場合は同じです。

しかし、いわゆる「サラリーマン大家」の方は効果があります。

サラリーマン大家さんがそのまま個人で不動産をやっていると、その年収はすべて「山田太郎」の個人収入となります。

山田太郎は会社でも年収300万をもらっているので、「300万+不動産収入」が年収になります。

つまり「それだけ税金が高くなる」わけです。

しかし、不動産の方だけ個人事務所を作れば、不動産の収入は「103万まで」非課税とすることができます。

なので、山田太郎がとられる税金は、会社の方の「年収300万」の分だけでいいのです。

(300万の場合、だいたい年間30万円です)

「経費で落とす」もできる

事業化するとさらに有利なのは、いわゆる「経費で落とす」ができることです。

これも上で説明した「年収の控除」と同じ原理です。

「あなたの年収が少なかったことにしてあげる」という国からのサービスです。

たとえば不動産で年1000万の売上があったとします。

そして、パソコン、文房具、書籍などの経費が100万かかった場合、この100万をマイナスしてもらえます。

(これを「損金算入」といいます)

そうすると売上は「900万」になるので、1000万の時よりも税金が安くなります。

実際にはこれに物件の購入費、修繕費などもっと大型の経費がたくさん追加されます。

これらの経費をたくさん計算して利益を小さくすれば、税金も少なくなるわけです。

■しかし、無駄遣いをしては本末転倒
不動産だけでなく、会社を経営するようになるとこの魔力に取り憑かれて「もっと経費を増やそう」と考えてしまう経営者の方も多いです。

税金が少なくなるだけで、自腹で払っていることには代わりないのに、「税金を納めたくない」という気持ちが先立って、無駄な買い物をたくさんしてしまうのです。

税金を払わないのは、あくまで「自分が得するため」です。

そのために身を滅ぼしてしまっては意味がないので、重々注意しましょう。


と、5棟10室の話から不動産経営の法人化(事業化)のメリットについてお話しました。

今現在個人でやっている方は、これから不動産投資を始める方は、特に参考にしていただけたらと思います。

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