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不動産投資における法人化のメリットと法人化すべき所得ライン

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不動産投資の法人化には多くのメリットがあります。

同じ売上でも、法人化で節税をしたり還付を受けたりすることで、手取りを大幅に増やすことができます。

ここではそんな法人化のメリットのうち、主だったものを紹介します。

利益が900万を超えると、法人の方が税率が安い

「法人の方が税が安い」と言われますが、必ずしもそうとは限りません。

境界線があって、それより利益が大きくなると、法人の方が税が安くなります。

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そのラインは「900万円」です。

個人の場合、900万から「約43%」になります。

法人の場合、800万以上は「約38%」です。

つまり、法人の方が5%安いということになります。

利益900万の5%ですから、45万円です。

年間45万円の節税になるのは、かなり大きいと言えるでしょう。


■それ以前でも、大きい物件を買う時は法人で

これはなぜかというと「消費税還付」があるからです。
物件も「商品」なので、食べ物などと同じように「消費税」があります。

たとえば1億の物件なら500万ですし、来年には消費税が10%になりますから、1000万円の消費税です。
これが還付されるというのはものすごく大きなことです。

*消費税還付についてはこちらで詳しく書いています。↓
投資用物件の消費税は、ほぼ全額還付してもらえる -その理由と手続きの方法-

この消費税還付は個人ではできませんし、個人で契約した後で法人での契約に切り替える、ということもできません。

一度契約したらそれで固定です。

なので、買う前に確実に法人化してから契約に入りましょう。

家族にお給料を払える

法人にすると、家族を社員(あるいはパート)として雇って、お給料を払うことができます。

これによって数百万を非課税にすることも可能です。

たとえば300万の利益をあなた一人の所得にしたら、その分税金を納める必要があります。

しかし、家族が3人いて、3人に100万ずつ配ったらどうでしょう。

1人当たり100万となりますが、年間103万までは非課税なので、家族全員非課税です。

つまり、本来課税されるはずだった「300万」を、まるまる非課税にできたわけですね。

(300万の税金は、大体30万です。30万払わずに済んだ、ということです)

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■個人事業主だとできないのか?

個人事業主だとこれはできません。正確にいうと制限があります。

たとえば奥さん(配偶者)にお給料を払うと、旦那さんの「配偶者控除」がなくなってしまいます。

これは、配偶者がいる人は「年間38万まで非課税となる」というものですが、これがなくなってしまうわけです。

また、奥さんが他で仕事をしている場合、個人事業でのお給料(青色事業専従者給与)は払えない、というルールもあります。

このように、個人事業で家族にお給料を払おうとすると何かと制約が多いので、法人化した方がいいわけです。

法人なら配偶者控除も残りますし、奥さんが他に仕事をしていても(向こうの会社で副業を禁止していなければ)大丈夫です。

赤字を9年間繰越できる

個人事業でも法人でも、利益が出たら税金を払う必要があります。

なので、利益はできるだけ小さく申告した方が有利なのです(嘘をついてはいけませんが)。

たとえば1年目に赤字を100万出したとします。

これを翌年に繰り越しすると、翌年100万の利益を出したとしても、相殺されて「利益ゼロ」となります。

これで、本来税金を払うはずだった2年目も、税金ゼロで済みます。

このように「赤字の繰越」というのは、後々儲かった時に有利になるのですが、個人事業ではこれが3年までしかできません。

4年前の赤字は、もうなかったことにされる(使えない)ということです。

これに対して、法人なら9年間の繰越ができます。

9年前の赤字でもまだ活用することができるので、赤字を出しても後々それを活かすことができます。

減価償却の調整で融資をもらいやすい

不動産投資で事業を拡大するには、銀行からの融資が不可欠です。

法人の方が銀行から融資してもらいやすいというのは、イメージがいいからだけではありません。

法人だと、何か大きな出費をした時に「減価償却」ができます。

たとえば500万円の建物を買ったら、それを1年目で経費にせずに、5年に分けて100万円ずつ、というように分割することです。

これにより、その年度の利益を大きく見せることができます。

利益が大きいと所得税が増えてしまいますが、代わりに銀行の印象はよくなるので、融資を引き出しやすくなります。

多少税金が増えたとしても、融資を引き出して大きなチャンスを掴めるなら、そっちの方が有利なわけです。

(もちろん、その新しい物件で絶対に稼げる、という自信が必要ですが)

■生命保険料を全額控除にできる

個人の場合、生命保険料の控除には上限があります。

しかし、法人の場合は条件さえ満たせば生命保険料を全額控除することができます。

生命保険料をそれほど払っていない方であればあまり関係ないかも知れませんが、大きな金額を払っている方の場合は、これはかなり意味があるでしょう。


不動産投資を法人化するメリットで、主だったものは上の通りです。

法人化を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

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