Global Information site~siruzou

物件のリフォーム費用の節税テク ~「経費」と「資産」の違いは?

Repair of roof

物件のリフォームは、経費として認めてもらえるケースと、もらえないケースがあります。

もらえない場合は「資産」と判断されます。

「経費」と「資産」でどう扱いが違うのか説明します。

経費と資産の違いは?

簡単に書くとこうです。↓

・経費…絶対必要なリフォーム(修理)
・資産…なくてもいいリフォーム(グレードアップ)

ということです。具体的な例をあげると、

スポンサーリンク

■経費

・水道管の修理、交換
・穴が開いた壁や天井の補修
・悪臭が染み付いた場合の除臭

などです。見るからに「これは仕方ない」というものですね。

これら以外の贅沢な「グレードアップ」は全て「資産」です。

■補修時にオシャレにした場合は?

上に書いたように「穴が開いた壁の補修」は許されるわけですが、この時「おしゃれな壁に変える」ということをしたらどうでしょう。

これは「一部OK」となります。

「壁の穴を埋めるのに欠かせなかった」と判断された部分は、経費になります。

しかし、それ以上の「おしゃれ」の部分は資産と判断されます。

これがいわゆる「現状維持ルール」あるいは「原状回復ルール」です。

リフォームをする時は「今と同じ」「前と同じ」条件にしないといけないわけです。

そうでなければ全部「資産」となるわけです。

「資産」になると何が不利なのか?

実は資産になっても一部は経費にできるのです。

ただ、普通の経費のように「その年に全部経費にする」ことはできません。

「何年かに分けて」するんですね。

たとえば、その年の売上が1000万で、リフォーム代が300万だったとしましょう。

そして、資産認定が「3年に分けて認める(年100万ずつ)」だったとしましょう。

その場合、下のようになります。

・経費認定…1000万ー300万=700万  700万の税金だけ払えばいい。
・資産認定…1000万ー100万=900万  900万の税金が必要

となります。「700万の税金」「900万の税金」と書いていますが、これがそのまま税金になるわけではありません。

この何割かが税金となり、それぞれ大体140万、270万程度です。

法人税は「800万」を境として税率が変わります。

・800万まで…16.5%
・801万~…28.5%

となっています。なので「700万」と「900万」の場合は、特に違いが大きいというわけです。

なぜこんなルールを作るのか?

何でこんな「資産」などというルールを作るのか、疑問に思うかも知れません。

これは簡単に言うと「転売防止」です。

スポンサーリンク

たとえばその資産が「エアコン」だったとしましょう。

エアコンは転売して現金にできます。そのため、こういう節税ができるのです。↓
————————————
・決算直前にエアコンを買う。

・経費を増やして節税

・税務署の審査に通ったら、すぐエアコンを売る

・現金を手にする

・税金も節約して、現金も手に入れた
————————————
ということです。

これはもちろんエアコン以外でも、そして不動産以外でもできます。

(車やパソコンなども転売しやすいので、「資産」認定のターゲットとなります)

■なぜ「数年に分ける」のか

これは「数年後だったら意味がない」からです。

1年目ですぐに転売したとしても、節税効果が数年に分けられるなら、「買った意味が出る」までに数年かかってしまいます。

もちろん、転売はできるので現金は入ってきます。

しかし、知っての通り「ものを買ってすぐ売る」というのは、買った時より大幅に安くなります。

なので、転売は基本的に損するんですね。

それでも節税効果があれば全体では得する、ということでやるのですが、それが「数年に分ける」とされたら、メリットがもうないわけです。

こうして企業の脱税を防ぐために、「数年に分ける」をやるんですね。

(この「数年に分ける」を「減価償却」といいます)

最初から豪華な物件にしておいたら?

ここでまた「現状維持」「原状回復」のルールに戻ります。

「元と同じレベルのリフォームならいい」ということは「元のレベルが高かったら?」という発想も当然でます。

「最初から豪華な物件を作れば、豪華なリフォームをしても資産にならない」というわけですね。

これはその通りですが、そもそも「最初の内装を豪華にする」という時点で、相当な費用がかかるわけです。これは当然自分持ちです。

そして、その後の「高額なリフォーム」も、すべて自分持ちです。

つまり「ひたすらコストが大きくなる」ということです。

もちろん、その分高い家賃をとって、コスト以上に稼げているならいいでしょう。

しかし、それができなければ「節税のために無駄遣いして、自分の首を締める」という状態になってしまいます。

おかしな話ですが、こういうことをしてしまっている企業は意外と多いのです。

不動産以外のジャンルでもよく見られる間違いです。

こうした失敗をしないためにも、リフォームの税制についても、それ以外の税制についても、その本質も含めてしっかり勉強したいものです。

(テクニックの部分だけ学ぶと、上に書いたような「本末転倒」が起きてしまいがちですからね)

スポンサーリンク

この記事を読んだ人はこんな記事も読んでいます
Pocket
LINEで送る

関連記事

コメント

  1. この記事へのコメントはありません。

  1. この記事へのトラックバックはありません。

知る蔵のTwitter~フォーローをお願います

知る蔵グループ関連専門サイト

ページ上部へ戻る