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家具配置も含めたリノベーションで高額売却 – 海外投資家の成功例

Living room

リノベーションというのは、「リフォームの進化版」です。

リフォームが基本「ただの修繕」であるのに対し、「よりおしゃれなデザイン or 高機能」にすることをリノベーションといいます。

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古い物件の売却では、リノベーションが有効

古い物件(アパート、マンションなど)を売却する時には、リノベーションをするといいということは最近よく言われています。

リノベーションにももちろん数百万~という費用はかかるわけですが、それを含めても、それによって売却価格が上がって利益が出るのであれば、十分にやる意味があるということです。

これは特に「立地のいい物件」に対して有効です。

「立地はいい。でも築年数が古くてださいので、買い手がつかない」というような物件では、確実にリノベーションをするべきだと言えるでしょう。

自分の物件がそのような理由で売れないかどうかは、同じような立地条件でよりおしゃれな物件がどのくらいの価格で売れているか(あるいは貸しているか)を見ればわかります。

そうした原因で売れないということがわかったら、極力リノベーションに取り掛かるべきでしょう。

インテリアまで含めたリノベーションの演出

これは海外で成功している不動産投資家の事例ですが、彼はただリノベーションをするだけではなく「家具のインテリアまで含めて演出する」そうです。

つまり、実際の部屋には家具は置かないのですが、売りに出す写真では、おしゃれに家具を配置して「この部屋でこんな素敵な生活ができる」というのを買い手にイメージさせるということです。

不動産投資の歴史が長いその彼のビジネスも、この手法によって一気に伸びたそうです。

人間は基本的に「自分で想像する」というのが苦手です。

インテリアデザイナーであれば、「この部屋にこういう家具を置けばこうなる」ということが、空っぽの部屋の写真を見せられただけですぐにわかるのですが、素人ではそんなイメージはできないのです。

「いや、私はできる」という人もいるかも知れませんが、それでも実際に家具を配置したインテリア写真を見せられた方が、「あ、このデスクは今の私ので置き換えて、このカーテンは新調して…」というように、よりリアルなイメージができるでしょう。

ここまでリアルになると、もはやその実現に必要な予算まで、頭の中で概算できるレベルです。

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こうなると、当然買い手も食いつきやすくなります。

宣伝用の写真では「家具がない状態&ある状態」の両方の写真を見せ、実際の物件は何もなしで、リアルな雰囲気、広さを感じてもらうという方法で、その投資家の物件は人気を集めたそうです。

もちろん、お客さんの中には「写真で見たインテリアの家具を、そのまま入れてほしい」という方もいたので、そうした方には同じ家具を揃えて入れたりしたそうです(もちろん、その手数料(デザイン費)も利益として上乗せしているので、その点でもプラスになります)。

(なお、彼がこの方法で利用した家具はすべてレンタルです。彼は投資家なので「買っておいて、次の物件で使いまわす」という方法もあるのですが、その物件ごとにベストの家具は当然異なるので、あえて買わずに、その物件ごとに最適の家具をレンタルして使ったそうです)

部屋ごとに異なるリノベーションをするのも一つの手

アパートやマンションのリノベーションは、大抵の場合「全部屋同じデザイン」にします。その方が安くつくし、一つ一つの部屋の写真を撮影して宣伝に出す必要もないからです。

しかし、あえて「全部屋違うデザイン」にリノベーションして売りに出す、という方法で成功している大家さんもいます。

こうした方法で「失敗した事例」というのはあまり表に出てこないので、成功率がどのくらいなのかはわかりませんが、不動産投資の関連本などでは、意外と多く紹介されています。

■そのデザインが「ドンピシャリ」の人がいる

これが成功する理由は「そのデザインがどんぴしゃで好み」というお客さんが現れる可能性があるからです。

自分の好みの部屋に住みたいという人はたくさんいますが、インテリアは何とかなっても、部屋の内装まで自分で変えるというのは、ほとんどの人にはできないことです。

そのため、ほとんどの人は内装に不満があっても、できるだけ自分のイメージに近い部屋を探して我慢しているということが多いのです。

しかし、そうして「我慢」をしてきた人にとっては、目の前に現れた自分の好みにドンピシャリの物件というのは、多少家賃が高くなっても住みたいものなのです。

もちろん、全部屋違うデザインにすると当然リノベーションの費用も跳ね上がるので、これは一つの賭けです。

しかし、「世の中には意外といろんなタイプの人がいる」ということ、「人と同じことをしていると、常に価格競争に巻き込まれる」ということを考えると、戦略の候補の一つにしてもいいのではないかと思います。

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